大家さん、あるいはこれから大家さんになろうとなさっている皆様へ

これから経営環境、ますます厳しくなると想像します。　かぼちゃの馬車　の事件。

７００人以上の方が頭を抱えておられます。　少なくともこんな罠に掛からぬように

念じます。

下記、できればお確かめくだｓ

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○

「大家さん、満室をキープしましょう！　賃貸住宅の大空室時代に備えましょう！」

 　はじめに　－　このセミナーの女性講師、家賃滞納など問題続出物件の管理

業務（激務！）の経験、賃貸住宅入居の営業、そして今は女性視点による住居の

ｺﾝｾﾌﾟﾄ創りにも関わり、賃貸住宅物件の空室解消をコツコツ実現させています。

電力会社・電鉄会社・地銀からの依頼で200回を超える講演実績も。

なぜ、上記のようなところからの講演依頼が続いているのか。

　　　　　　　主催者が大家さんに聞いてほしいから！

人口が減り、経済格差が、広がっています。遅くとも２０年以内に賃貸住宅すべ

ての部屋の１／３が空室に。今、満室でなければ尚、危機意識が必要です。 講師、

全国の大家さんに警鐘を鳴らしています。

１　賃貸マンション・アパートは大空室時代を既に迎えています。オーナーは、

        満室を維持すること、満室を目指すことが最重要テーマです。人口減、格

　　差の二極化－経営環境の改善はあり得ません。

２　退職金狙いの金融機関からの常套句。「賃貸住宅、労少なく安定収入が見込

　　めます。建てませんか？」

      こんな甘言には、乗らぬが賢明。「スルガ銀行かぼちゃ」で検索下さい。こ

       れ、氷山の一角です。

３　ファミリーの賃貸物件。キーを握るのは、女性です。男性発想は、機能性重

       視で無難になりがち。 魅力がないとずっと空室。　コンセプト創り・企画・

       設計・建設まで女性目線で一気通貫が理想。

　　女性目線・発想の女性が好む部屋づくり。

     【一例】３０代半ばの独身のキャリア・ウーマンを具体的に想定、低家賃でも

        一点豪華。部屋の主張にﾋﾟﾝと来た女性、ﾘﾌｫｰﾑ中に２分で決めたことも。

４　「○年家賃保証」－　実現しにくいことと理解下さい。TVで盛んにCMを流

　　している会社…。

５　不動産買って持つのが「投資」ではありません。建築物のコンセプトの明確

　　化・入居者を想定し、選択・常に満室にし、値崩れなく １０年後に売って、

        買って、売って、を繰り返すのが投資。

       融資を受ける度胸、１０年サイクルで売買する度胸。度胸が不動産投資には

       必要不可欠です。

       価値を産むのが「投資」。先祖代々の不動産にしがみ付くとどうなるか

                                                                                            　－　【悲しい実話のご紹介】

６  目的があってこその賃貸住宅の建設。相続・節税の万能薬にあらず。多くの

       空室が長期間あれば赤字が続きます。老朽化・衛生・火災・入居者の起こす

       トラブル　－　これらに如何に備えるか。

       加えて、暗く、湿気が多い部屋は気分が滅入り、汚くなり、住む人、鬱にな

       りやすい。論外。

７．経営者の方へ　－  本業の不振をカバーするためのﾘｽｸ・ﾍｯｼﾞとしての不動産

        取得、意味あります。

    その時の留意点。自宅もリスクになり得ます。スマートデイズ（シェアハウス

　「かぼちゃの馬車」の運営会社）を反面教師として学べること、幾つもありま

　す。

　魅力的な建築物で、満室を続け、老朽化前に売る！

　　　　　　　　　　　　=　満室であってもこの視点は、外すな！＝まとめ

講師プロフィール　尾浦英香氏

　　　　　　　　　　　　　大家さんに多角的に助言を送っている満室請負人。

 　具体的な資格としてはCPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国認定不

動産投資顧問）、宅地建物取引士、2 級建築施工管理技士、不動産コンサルティ

ングマスター。

　中学生時代に父親の経営する不動産会社が倒産。不動産業界の難しさを知る。

　結婚後、防水工事会社の不動産部門へ就職。ヘッド・ハンティングされた大

証二部上場ゼネコン企業では、女性唯一の企画建築の営業担当に抜擢される。

　後、賃貸マンションにおいては、デザイン・設計をはじめ、不動産の仲介・

管理（家賃回収を含む）・反社会的勢力の住人の追い出しも経験。女性として

かなり珍しいかも。　2003 年、日本で唯一の（多分）女性賃貸住宅コンサルタ

ントとして起業、多くの大家さんの知恵袋として活躍中。

主な著書に『満室大家さんガラガラ大家さん』（経済界）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　←　満室にするコツ掲載

『スゴい賃貸経営のツボ』（エクスナレッジ・刊）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　←　不動産投資について掲載　がある。

主催者からひと言　－　誰にでも気に入られる賃貸住宅では、満室は困難と講

師は言い切ります。具体的にどんな人にどんな日常を送って頂きたいのか、そ

んな想定が必要と。もう1つは女性目線からの企画・デザインが必須と講師は言

います。投資として賃貸住宅を持っておられる方、これから持とうとしている

方には具体的な忠告と提案としてお聞き頂けます。知ってと知らずでは大違い

かも？　大家さんには。

 　　　　　　　《　開催要項とお申し込みについて　》

☆ 開催日 ／　１１月７日（ 水 ）１５：３０　～　１６：４０

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ 　講演６０分と質疑応答　 ）

◇ 会場　／　 メビック扇町（　カンテレ扇町スクエア３階　）

　　　　　※JR天満駅から歩４分　地下鉄扇町駅２番出口から徒歩３分

☆ご参加料　／　￥４，０００．－

　　　　　　　　　　　　　（ 　消費税を含みます．当日、会場にて清算　）

　 ◎

 ☆参加対象　／　賃貸住宅経営をなさっている方

　　　　　　　　　　　　　　　これから賃貸住宅経営をしようとお考えの方

 ☆申し込み方法／　下記の申込欄をコピペして、必要事項をご記入の上､

　主催者にメールでお申し込みください。

　お電話ででも承ります。　ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６

●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお

　　　　　　　　　　　　　　　　E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp

※賃貸住宅のテーマについてご相談があれば主催者までお電話下さい．

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　初回無料．ご遠慮なく．

――（切り取り線）－〈　「 賃貸住宅経営セミナー 」参加申込書　〉－－－

貴社名（　個人経営の場合は、不要です　）　電話（　　）　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

３　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

 下記、銀行交渉S講師からのメールです。

スルガ銀行は不動産融資を正式に年内しないと発表

東京ではマンションの値段が高止まりになり

売れ行きがダウンしています

リーマンショックから、10年

反省のもと、オバマ大統領が規制をしたが、

今、アメリカ金融界はトランプ大統領がその規制を外した

ことでまたしも、リーマンショックの予兆を感じ出したという

情報が出ています。

今度は、リーマンショック以上だとも言っている評論家もいます。

まさに、津波注意報です

台風２１号、メディアが危険と報じていましたが、対策を具体的に

講じていた人は少なかったようです。

金融リスクも準備しておくべきですね。　まずは、スリム化。流動性資金を十分

持っておくこと。　この２つは、自社でできることです。

では。

　昨日、２か月ぶりにS先生のお話をお聞きしました。

　その内容の一部を箇条書きさせていただきます。

　１　スルガ銀行・かぼちゃの馬車　－　この一連の不正融資が発覚して、金融庁、

　　　スルガ銀行に検査に入り、大騒動になっています。

　　　スルガ銀行創業家の会社への禁止されている多額の融資も発覚。会長・社長の辞任も

　　　報道されましたが、他の銀行へも災難は飛び火。

　　　地銀のいくつかは、自行から不正融資などを発表しました。

　２　１０７行ある地銀。金融庁は、そんなに要らんやろ　２０グループにまとまりま

　　　しょう、提案。（　これ命令　）

　　　近畿大阪と関西アーバンの平成３１年春の合併もこの一環。

　３　金融庁、事業性評価による融資を何社に行ったか、を各銀行に問いかけます。

　　　事業性評価、今が、仮に赤字であっても将来性を評価するということ。

　　　経営強化法の認定取得

　　（　http://www.chusho.meti.go.jp/keiei/kyoka/2018/180829kyoka.pdf

　　　　やっと６万６千社。　金融庁、ジリジリ　）

　　　ローカル・ベンチ・マーク　と　俯瞰図　　５か年事業計画

　　　以上をそろえれば　担保　保証人なしの融資が受けやすくなる。

　４　赤字であろうが、借りれるときは、企業倒産は、あり得ない。

　５　振込手数料について。自行へは１００円。他行へは２００円。

　　　これが、私（　S先生のこと　）の顧問先の常識。

　また続きを書きます。(*^-^*)

※自然災害の脅威に備えましょう　

　‐　講師、震災直後の避難所と被災の経験から切実に語ります．

 ※地震でも台風でも自身は無傷で生き残り、周囲を助けましょう！

3.11に被災した防災士が語る、使えないダメなBCP

◎ 巨大地震から人命と事業を守りましょう！　

　　　　　　事業継続計画（BCP）は必須です．

　　　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

□『 人命は何より尊い 』当然です．だから経営者・ビジネスマンの

　　方には、ご自分の事業所と自宅で地震・台風・火災への実務的な

　　備えをなさって頂きたい、そして事業をいち早く復旧させ、顧客

　　満足を継続しましょう、倒産しないために.

　「　ダメな部分　」から理解しましょう.　

 　　　　　　　　　　　　―　修羅場を知っている講師の願いです．　

役立つ BCP、作っててよかったね、と思える日が来るかも知れません

経営者と各事業所のリーダーへ　

地震・津波・火災‐その時、逃げるのか、留まるのか　

－リーダーの瞬時の判断による大声が人命と情報を守ります．

「　あの時助けられなかった…」そんな後悔を少なくしましょう！

非常時、「bad！」を選ばないことが重要.

 Good・better・best　何が良かったのかはすぐに答えはでませんが、badはすぐに結果が出ます.

備蓄・逃げ方・安否確認の方法の徹底・家族との連絡、その時の集合

場所（ 順位付けも ）

 このセミナーの講師、阪神淡路大震災発生の２日後に神戸入り、

大勢が避難している避難所において不眠不休で３ヵ月間、避難所で

リーダーを務めた.　

3.11、東日本大震災時は山形の中堅メーカーで事業継続計画ＢＣＰの

指導中でした．

正に「まさかの時」に備える指導中の大きな揺れと停電．積雪の外に

避難し動揺はあったものの、心構えと自分の役割を社員個々が知って

いましたし、「　こちら山形に津波は来ない　」と震災直後の停電状

態でも情報を入手できるようにしていましたから．

設備点検など素早く実行できた.　この時の「ダメ経験」もお伝えします.

●根性論で事業所は守れるか？　事業を失わないためのBCP構築は経営

　テーマの１つです．

 ◎セミナー　事業継続計画、小規模事業所でもやってはいけない

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「 ダメなこと・あんなこと 」

１．地震・風水害・火災・交通事故であなたは怪我している、その時の事

　　業継続は？

２．安否確認と情報伝達の方法、ＩＴをどう守るか

　　　　　　　　　　　　　　【　ITシステムが燃えた！どうする　】

３．ケータイを不携帯の子どもとの約束事　助けに行く順番を決めておく

４．ダメな訓練とは？　被災経験から学んだ役に立つ訓練の要諦

５．備蓄　－　企業にダンボール未開封のまま積まれている備蓄への大い

　　なる疑問．

 ６．自宅で役立つ備蓄とは、最低限の生活に必要な物

※BCP、作成に行き詰っている方も　これからの方も

　　　　　　　　　　　　　　　　－ 懸念をお持ちの方へご提案します　

 □ 講師について　山口泰信（たいしん）氏

　　　　　　　　　　　　　　　　　　㈱ＢＣＰＪＡＰＡＮ　代表取締役 

　自転車で日本一周をしていた２６歳時、阪神大震災発生２日後に

２３００人が避難していた神戸市立神戸生田中学に入り、自然発生的に避

難所のリーダーに．これ以上ない修羅場での活動（  怒号・喧嘩仲裁・

救援物資配布・在庫把握・夜回り警備・車中泊管理 ）など、避難所の運

営を３ヶ月間行なう．

結果、この中学校が最も早く授業を再開できた．神戸市長との対談も含め、

メディアにも多く採り上げられた．　

※ http://www.tamatebako.com/yama.html  　　

　　http://bcpjapan.jp/　　←　２つのサイト、クリック願います

　後、実業界に復帰後も人命と企業経営の危機管理・ITを独自に研究.　日

本防災士会正会員・災害情報学会正会員・事業継続推進機構資格会員・防

火防災管理者・ＮＰＯ法人　日本リスクマネージャー＆コンサルタント協

会　BCM−RMなど関連資格も多．合氣道師範．BCPの作成支援、企業での

防災危機管理の研修や診断・指導に東奔西走している．　

対象業種は、製造・サービス（ ホテル・福祉・観光を含む ）・小売・物流

など幅広く、規模も大企業から中小まで．また国内最大手の自動車メーカー

傘下の金融会社のアドバイザーでもある．（　この○○○・ファイナンス社

では、国内１，０００万枚のクレカの信用力保持+αを業務範囲としている　）　昭和４３年生まれ．西宮市在住．

  《　開催要項とお申し込みについて　》

　 《　開催要項とお申し込みについて　》

☆開催日　／　１０月１０日（水）１８：２０　～　２０：２０

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（　２時間 少々の延長も　）

◇会　場　／　大阪市立住宅情報センター

　　　　　　　　　　　　　（　住まい情報センター５F 研修室　　　）

　※地下鉄 天神橋筋六丁目 ８号出口 直結　　JR天満駅から歩８分　

◇ご参加料／　￥８，０００．－（ 　消費税を含みます．　）

◇対　象　／　経営者・総務、労務など間接部門担当の取締役・実務者、

　オフィス、工場、倉庫店舗など各事業所の責任者及び一般生活者

☆申し込み方法／申込書欄に必要事項をご記入の上､メールでお申込下さい．

　（　お電話でも承ります．　）

 ●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお　

　　　ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６　

　　　E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp 　

―　<切り取り線>　

〈　「 10.10 ＢＣＰセミナー 」参加申込書　〉—<切り取り線>———–

貴社名　（　　　　　　　　　）　　電話（　　　　　　）　　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　）

　おはようございます！　台風２１号と北海道での地震。

　状況が、さまざま映像と共に報道されています。　関空の想定も含め

批判もたくさんあります。

　地震発生のメカニズムは、専門家にお任せするのが唯一の道。

　そして、経営者だけでなく、個々人として備えることが唯一行うこと。

台風の大きさを知り、避難することもあるのかどうか。

　避難準備　避難勧告　避難指示　－　発令は以上の３つ。　避難命令と言う

表現は、ありません。

　大阪では、台風が来ると言っても軽視している傾向があります。実際にここ数年、

甚大な被害をもたらした台風はなかったように思います。

　しかしながら、突然起こる地震のこともあります。　

     簡単な備えはしておきましょう。

　そしてどんな時も落ち着いていること。大坂なおみ選手に敗れた３６歳の

ママさんプレーヤー、言動が穏やかでありませんでした。

　どんな時も落ち着きが大事です。　自我が強い人、結局、天の助けを得られ

ませんからね。

 　事前の一策、事後の百策に優ります。

 　簡単でも備えを　何があっても落ち着きを。　本日は以上です。

※脅威に備えましょう　‐　講師、震災直後の避難所と被災の経験から切実に語ります．

　　　　　　3.11に被災した防災士が語る、使えないダメなBCP

◎ 巨大地震から人命と事業を守りましょう！　事業継続計画（BCP）は必須です．

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

□『 人命は何より尊い 』当然です．　だから経営者・ビジネスマンの方には、ご自分の 事業所と自宅で地震・台風・火災への実務的な備えをなさって頂きたい、そして事業をい ち早く復旧させ、顧客満足を継続し、倒産しないために.

「　ダメな部分　」から理解しましょう.

―　修羅場を知っている講師の願いです．

役立つ BCP、作っててよかったね、と思える日が来るかも知れません

経営者と各事業所のリーダーへ

地震・津波・火災‐その時、逃げるのか、留まるのか　－　リーダーの瞬時の判断による 大声が人命と情報を守ります．

「　あの時助けられなかった…　」　そんな後悔を少なくしましょう！

非常時、「bad！」を選ばないことが重要.

Good・better・best　何が良かったのかはすぐに答えはでませんが、badはすぐに結果が出ます.

備蓄・逃げ方・安否確認の方法の徹底・家族との連絡、その時の集合場所（ 順位付けも ）

　このセミナーの講師、阪神淡路大震災発生の２日後に神戸入り、大勢が避難している避難所 において不眠不休で３ヵ月間、避難所でリーダーを務めた.　3.11、東日本大震災時は山形の中 堅メーカーで事業継続計画（ＢＣＰ）の指導中でした．

正に「 まさかの時 」に備える指導中の大きな揺れと停電．積雪の外に避難し動揺はあった ものの、心構えと自分の役割を社員個々が知っていましたし、「 こちら山形に津波は来ない 」と 震災直後の停電状態でも情報を入手できるようにしていましたから．

設備点検など素早く実行できた.　この時の「ダメ経験」もお伝えします.

　　●根性論で事業所は守れるか？　事業を失わないためのBCP構築は経営テーマの１つです．

　◎セミナー内容　事業継続計画、小規模事業所でもやってはいけない「 ダメなこと・あんなこと 」

１． 地震・風水害・火災・交通事故であなたは怪我している、その時の事業継続は？

２． 安否確認と情報伝達の方法、ＩＴをどう守るか　【　ITシステムが燃えた！どうする　】 ３． ケータイを携帯していない児童・生徒とのお約束　－　避難場所の順番を決めておく！

４． ダメな訓練とは？　被災経験から学んだ役に立つ訓練の要諦 ５． 備蓄　－　企業にダンボール未開封のまま積まれている備蓄への大いなる疑問．

６． 自宅で役立つ備蓄とは、最低限の生活に必要な物

※BCP、作成に行き詰っている方も　これからの方も － 懸念をお持ちの方へご提案します

　□ 講師について　山口泰信（たいしん）氏　㈱ＢＣＰＪＡＰＡＮ　代表取締役

　自転車で日本一周をしていた２６歳時、阪神大震災発生２日後に２３００人が避難してい た神戸市立神戸生田中学に入り、自然発生的に避難所のリーダーに．これ以上ない修羅場で の活動（ 怒号・喧嘩仲裁・救援物資配布・在庫把握・夜回り警備・車中泊管理 ）など、 避難所の運営を３ヶ月間行なう．

結果、この中学校が最も早く授業を再開できた．神戸市長との対談も含め、メディアにも多く 採り上げられた．

※ http://www.tamatebako.com/yama.html

　　http://bcpjapan.jp/　　←　２つのサイト、クリック願います

　後、実業界に復帰後も人命と企業経営の危機管理・ITを独自に研究.日本防災士会正会員・災害 情報学会正会員・事業継続推進機構資格会員・防火防災管理者・ＮＰＯ法人　日本リスクマネー ジャー＆コンサルタント協会　BCM−RMなど関連資格も多．合氣道師範．BCPの作成支援、企業での 防災危機管理の研修や診断・指導に東奔西走している．

対象業種は、製造・サービス（ ホテル・福祉・観光を含む ）・小売・物流など幅広く、大企業か ら零細まで．　また国内最大手の自動車メーカー傘下の金融会社のアドバイザーでもある．

（　この○○○・ファイナンス社からは、これまでの３年間の支援が評価され、更に３年の契約延長 が決まった．　国内１，０００万枚のクレカの信用力保持+αが、業務範囲となる模様．　）

昭和４３年生まれ．西宮市在住．

《　開催要項とお申し込みについて　》

☆開催日　／　８月２９日（水）１８：２０　～　２０：２０（　２時間 少々の延長も　）

◇会　場　／　メビック扇町（　カンテレ扇町スクエア３階　） ※JR天満駅から歩４分　地下鉄 扇町駅２番出口から徒歩３分

◇ご参加料／　￥８，０００．－（ 　喫茶の費用と消費税を含みます．　）

◇対　象　／　経営者・総務、労務など間接部門担当の取締役・実務者、オフィス、工場、倉庫、 店舗など各事業所の責任者

※商店街・マンション管理組合のお世話役などお勤めでない方で参加希望の方はお申し出 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　下さい．ご優待します．

☆お申し込み方法／　下記の申込書欄に必要事項をご記入の上､コピペしてメールでお申

　し込み下さい．（　お電話でも承ります．　）

●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお

ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６

E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp

―――――　　〈　「 ＢＣＰセミナー 」参加申込書　〉–　—-

貴社名　（　　　　　　　　　　　　　　　　）　電話（　　　　　　）　　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　）　役職（

大家さん、あるいはこれから大家さんになろうとなさっている皆様へ

これから経営環境、ますます厳しくなると想像します。　かぼちゃの馬車　の事件。

７００人以上の方が頭を抱えておられます。　少なくともこんな罠に掛からぬように

念じます。

下記、できればお確かめくだｓ

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○

「大家さん、満室をキープしましょう！　賃貸住宅の大空室時代に備えましょう！」

 　はじめに　－　このセミナーの女性講師、家賃滞納など問題続出物件の管理

業務（激務！）の経験、賃貸住宅入居の営業、そして今は女性視点による住居の

ｺﾝｾﾌﾟﾄ創りにも関わり、賃貸住宅物件の空室解消をコツコツ実現させています。

電力会社・電鉄会社・地銀からの依頼で200回を超える講演実績も。

なぜ、上記のようなところからの講演依頼が続いているのか。

　　　　　　　主催者が大家さんに聞いてほしいから！

人口が減り、経済格差が、広がっています。遅くとも２０年以内に賃貸住宅すべ

ての部屋の１／３が空室に。今、満室でなければ尚、危機意識が必要です。 講師、

全国の大家さんに警鐘を鳴らしています。

１　賃貸マンション・アパートは大空室時代を既に迎えています。オーナーは、

        満室を維持すること、満室を目指すことが最重要テーマです。人口減、格

　　差の二極化－経営環境の改善はあり得ません。

２　退職金狙いの金融機関からの常套句。「賃貸住宅、労少なく安定収入が見込

　　めます。建てませんか？」

      こんな甘言には、乗らぬが賢明。「スルガ銀行かぼちゃ」で検索下さい。こ

       れ、氷山の一角です。

３　ファミリーの賃貸物件。キーを握るのは、女性です。男性発想は、機能性重

       視で無難になりがち。 魅力がないとずっと空室。　コンセプト創り・企画・

       設計・建設まで女性目線で一気通貫が理想。

　　女性目線・発想の女性が好む部屋づくり。

     【一例】３０代半ばの独身のキャリア・ウーマンを具体的に想定、低家賃でも

        一点豪華。部屋の主張にﾋﾟﾝと来た女性、ﾘﾌｫｰﾑ中に２分で決めたことも。

４　「○年家賃保証」－　実現しにくいことと理解下さい。TVで盛んにCMを流

　　している会社…。

５　不動産買って持つのが「投資」ではありません。建築物のコンセプトの明確

　　化・入居者を想定し、選択・常に満室にし、値崩れなく １０年後に売って、

        買って、売って、を繰り返すのが投資。

       融資を受ける度胸、１０年サイクルで売買する度胸。度胸が不動産投資には

       必要不可欠です。

       価値を産むのが「投資」。先祖代々の不動産にしがみ付くとどうなるか

                                                                                            　－　【悲しい実話のご紹介】

６  目的があってこその賃貸住宅の建設。相続・節税の万能薬にあらず。多くの

       空室が長期間あれば赤字が続きます。老朽化・衛生・火災・入居者の起こす

       トラブル　－　これらに如何に備えるか。

       加えて、暗く、湿気が多い部屋は気分が滅入り、汚くなり、住む人、鬱にな

       りやすい。論外。

７．経営者の方へ　－  本業の不振をカバーするためのﾘｽｸ・ﾍｯｼﾞとしての不動産

        取得、意味あります。

    その時の留意点。自宅もリスクになり得ます。スマートデイズ（シェアハウス

　「かぼちゃの馬車」の運営会社）を反面教師として学べること、幾つもありま

　す。

　魅力的な建築物で、満室を続け、老朽化前に売る！

　　　　　　　　　　　　=　満室であってもこの視点は、外すな！＝まとめ

講師プロフィール　尾浦英香氏　　

　　　　　　　　　　　　　大家さんに多角的に助言を送っている満室請負人。

 　具体的な資格としてはCPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国認定不

動産投資顧問）、宅地建物取引士、2 級建築施工管理技士、不動産コンサルティ

ングマスター。

　中学生時代に父親の経営する不動産会社が倒産。不動産業界の難しさを知る。

　結婚後、防水工事会社の不動産部門へ就職。ヘッド・ハンティングされた大

証二部上場ゼネコン企業では、女性唯一の企画建築の営業担当に抜擢される。

　後、賃貸マンションにおいては、デザイン・設計をはじめ、不動産の仲介・

管理（家賃回収を含む）・反社会的勢力の住人の追い出しも経験。女性として

かなり珍しいかも。　2003 年、日本で唯一の（多分）女性賃貸住宅コンサルタ

ントとして起業、多くの大家さんの知恵袋として活躍中。

主な著書に『満室大家さんガラガラ大家さん』（経済界）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　←　満室にするコツ掲載

『スゴい賃貸経営のツボ』（エクスナレッジ・刊）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　←　不動産投資について掲載　がある。

主催者からひと言　－　誰にでも気に入られる賃貸住宅では、満室は困難と講

師は言い切ります。具体的にどんな人にどんな日常を送って頂きたいのか、そ

んな想定が必要と。もう1つは女性目線からの企画・デザインが必須と講師は言

います。投資として賃貸住宅を持っておられる方、これから持とうとしている

方には具体的な忠告と提案としてお聞き頂けます。知ってと知らずでは大違い

かも？　大家さんには。

 　　　　　　　《　開催要項とお申し込みについて　》

☆ 開催日 ／　１１月７日（ 水 ）１５：３０　～　１６：４０

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ 　講演６０分と質疑応答　 ）

◇ 会場　／　 メビック扇町（　カンテレ扇町スクエア３階　）

　　　　　※JR天満駅から歩４分　地下鉄扇町駅２番出口から徒歩３分

☆ご参加料　／　￥４，０００．－

　　　　　　　　　　　　　（ 　消費税を含みます．当日、会場にて清算　）

　 ◎

 ☆参加対象　／　賃貸住宅経営をなさっている方

　　　　　　　　　　　　　　　これから賃貸住宅経営をしようとお考えの方

 ☆申し込み方法／　下記の申込欄をコピペして、必要事項をご記入の上､

　主催者にメールでお申し込みください。

　お電話ででも承ります。　ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６

●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお 　

　　　　　　　　　　　　　　　　E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp

※賃貸住宅のテーマについてご相談があれば主催者までお電話下さい．

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　初回無料．ご遠慮なく．

――（切り取り線）－〈　「 賃貸住宅経営セミナー 」参加申込書　〉－－－

貴社名（　個人経営の場合は、不要です　）　電話（　　）　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

３　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

　よい意味で稀有な内容です。　何事も律儀に　命に代えても返済を！　こんなガリガリの

教育を多くの日本人、受けています。　全くナンセンスです。

　平成１７年の５月から　元・銀行マンが「懺悔したい」とおっしゃり、始めた銀行交渉の

セミナー、１４年目を迎えています。

　「おまえのお蔭で死なずに済んだ」と真正面に言われたこと、３回しかありません。が、

セミナー講師曰く、「高島さんに直接言ってなくても、助かった、と思っている人、ゴマンと

いる。セミナー後、私に直接電話してきて、尋ねて来た人、百人どころではない。高島さんも

徳を積んでいるよ」

　おだてられているような…。　しかしながら、その講師に助られたおひとりが、体験報告を

なさいます。

　ここでは、実名を控えますが、「会社、買いませんか？」と言われるであろう経営者の方には

特に聞いていただきたい内容になっています。

　下記、ご案内ですが、よろしくどうぞ！

　今年もあと、５か月！　突っ走りましょうぞ！

　では！

　　　　　　　　　　　　　　　○

「 資金繰りで窮地に しかし慌てず騒がず、平和裏に解決　そんな元・経営者の体験談 」

　はじめに　－　このセミナーの講師について。大学卒業後、貿易商社に

就職後、紆余曲折があり、３１歳で独立。日本製のエンジン部品を発展途

上国に輸出する事業を興し、順調に伸ばされました。

しかし、好事魔多し。環境変化から８人いたスタッフの給与支払いも儘なら

なくなり、自己破産も視野に…。そんな頃、ある出会いから事態が好転。

今、明るく新事業に臨んでおられます。

このセミナー、お取引先との話材になり得ます。「それで何とかなるの？」

そんな体験談です(*^-^*)

１　貿易商社を経営していた講師、事業が好調だったこともあり、感覚だけ

　　での経営で 経営数字を読めなかった。縁あって、５０歳の頃、経営コン

　　サルタントに入ってもらい、助言から具体的に経費節減を実現させ、劇

　　的に営業利益も増加。１０年かかったが、経営数字も読めるようになった。

２　その経営数字が読めるようになった頃から輸出先の市場に変化が。３億あ

　　った年商が、２億に、そして１億に…。平成２３年に　２，３００万円の

　　特損を計上。平成２８年１月に税務調査が入り、６００万円納税し、９月

　　に債務超過となりました。

３　銀行からは１億の融資を受けていて、債務超過から融資ストップに。事業

　　が順調でないと銀行が判断した時、銀行はどんな時に何を言ってくるか

　　－ 弁護士さんからの提案「 簡単に解決できる　結果は、自己破産　一家離

　　　　散やけど… 」　道はこれだけか！？

４　その頃 八尾市商工会議所主催の資金繰りセミナーの案内チラシが講師の目

　　に留まりました。　　これが分かれ目となりました。

　　資金繰りセミナーのS先生曰く、

　「 債務超過で返済不能。フンフン…。　で、　夜逃げ？　自己破産？　そん

　　　なこと、せんでええよ(笑)　」

　　S先生、元銀行員でした。銀行の立場・ウソ・銀行が本当に求めていること、

　　当時 貿易商社の経営者にとって驚きの連続のアドバイス。

５　貿易商社の経営者、自分名義の不動産・有価証券・現金、お持ちでありま

　　せんでした。これが幸いしました。　

　　不動産・株式・預金を自分名義で持っているｵｰﾅｰ経営者。「資産家」と周

　　囲から評価されていても、大きなリスクを持っていることになります。

　　ﾒﾘｯﾄ・ﾃﾞﾒﾘｯﾄ、如何なる時も表裏一体。

６　貿易商社の経営者だった講師。ことの流れがあり、取引先のメーカーに

　　自社を譲渡できました。

　　今は、顧問として、引継ぎを続けておられます。理念も雇用も待遇も守ら

　　れました。

　　※裁判所からの呼び出しを無視し、銀行から喜ばれた体験も聞きどころ、

　　　かも？　無視して銀行が喜ぶ？？？(?_?)

７．さて、この元・経営者の体験のひとつ。保証協会への返済が遅れていた

　　ことから、債権が保証協会のサービサーに売られて、呼び出しを受け、

　　そのオフィスに伺って感じたこと　－　サービサーの皆さんって、ギラ

　　ギラしてるの？　　実は　－　体験報告

８．「もっと借り入れたい」「会社を閉めたいが、銀行に多くの借入が残っ

　　ている」　― こんな問い掛けにも今の私ならヒントをお出しできる！

　　　　　　　　　　　（ 貿易商社の元・経営者のこの講師のつぶやき　）

 経営者の皆様　知恵と知識があれば資金繰りのテーマは解決できます！

　破産など論外！　お取引先、ご友人の経営者にお伝えください　＝ まとめ

講師プロフィール　実名はここでは伏せます

この講師、一目で真っすぐに生きて来られた、経営してこられた　－ そう感じ

られる人です。人生にシナリオがあるのなら、この方は地獄を見て、資金繰り

の専門家の妙技を知ったことから、創業した会社の財務を好転させることにな

っていた、と言うことでしょう。

正にドラマ！　この「妙技」を まさかの時に 備える意味で一人でも多くの

オーナー経営者にお伝えしたいとお考えです。八尾市在住。６４歳。

主催者からひと言　－　創業者が自社の発展と衰退、そして平和裏に自社を取

引先に仲介者を置かず譲渡されました。 今、次のステージに舵を切ろうとなさ

っている創業者ご本人の体験報告。大筋のお話の後はご参加皆様からのQ&Aで

進めて参ります。泥臭いお話になります。ご容赦ください。

　　　　　　　　《　開催要項とお申し込みについて　》

☆ 開催日 ／　８月２９日（水）１４：００　～　１５：００

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ 　講演６０分と質疑応答　 ）

◇ 会場　／　 メビック扇町（　カンテレ扇町スクエア３階　）

　　　　　　　※JR天満駅から歩４分　地下鉄 扇町駅２番出口から徒歩３分

☆ご参加料　／　￥３，０００．－

　　　　　　　　　　　　　（ 　消費税を含みます．当日、会場にて清算　）

　 ◎

☆参加対象　／　資金繰り・財務を経験値として学びたい方、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　企業買収のテーマに関心のある方

 ☆申し込み方法／　下記の申込欄をコピペして、必要事項をご記入の上､

　　takashima-358@waltz.ocn.ne.jp　この面すべてをFAXして下さい。

　　　　お電話ででも承ります　→　ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６

●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお 　

　　　　　　　　　　　　　　　E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp

※資金繰りのテーマについて緊急のご相談があればお電話下さい．初回無料．

　ご遠慮なく．

――――切り取り線―――〈　「 創業・財務・譲渡 」参加申込書　〉－－－

貴社名（　　　　　　　　　　　）　　電話（　　　）　　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

　気象庁が今年の暑さを　猛暑　酷暑を超え、「災害」としました。

　異論を持つ人はいないでしょう。

　地震・台風などの自然災害のみならず、健康被害（ ≒ パンデミック ）、風評被害、

内部告発、パワハラやセクハラ、資金繰りもその領域に入ります。

　そう、円滑な経営を阻止する事柄、すべてが領域。

　それらすべてに盤石の態勢を整えることは、不可能です。

　しかしながら、幾つかのテーマに絞り、具体的に備えていくことは重要です。

　８月２９日、賃貸住宅経営、銀行交渉、BCPのセミナーを同じ会場で行います。

　少しでも被害を抑えられますように…。

　コツコツご提案を進めます。

　では！

※脅威に備えましょう　‐　講師、震災直後の避難所と被災の経験から切実に語ります．

3.11に被災した防災士が語る、使えないダメなBCP

◎ 巨大地震から人命と事業を守りましょう！　事業継続計画（BCP）は必須です．

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□『 人命は何より尊い 』当然です．　だから経営者・ビジネスマンの方には、ご自分の 事業所と自宅で地震・台風・火災への実務的な備えをなさって頂きたい、そして事業をい ち早く復旧させ、顧客満足を継続し、倒産しないために.

「　ダメな部分　」から理解しましょう.

―　修羅場を知っている講師の願いです．

役立つ BCP、作っててよかったね、と思える日が来るかも知れません

経営者と各事業所のリーダーへ

地震・津波・火災‐その時、逃げるのか、留まるのか　－　リーダーの瞬時の判断による 大声が人命と情報を守ります．

「　あの時助けられなかった…　」　そんな後悔を少なくしましょう！

非常時、「bad！」を選ばないことが重要.

Good・better・best　何が良かったのかはすぐに答えはでませんが、badはすぐに結果が出ます.

備蓄・逃げ方・安否確認の方法の徹底・家族との連絡、その時の集合場所（ 順位付けも ）

　このセミナーの講師、阪神淡路大震災発生の２日後に神戸入り、大勢が避難している避難所 において不眠不休で３ヵ月間、避難所でリーダーを務めた.　3.11、東日本大震災時は山形の中 堅メーカーで事業継続計画（ＢＣＰ）の指導中でした．

正に「 まさかの時 」に備える指導中の大きな揺れと停電．積雪の外に避難し動揺はあった ものの、心構えと自分の役割を社員個々が知っていましたし、「 こちら山形に津波は来ない 」と 震災直後の停電状態でも情報を入手できるようにしていましたから．

設備点検など素早く実行できた.　この時の「ダメ経験」もお伝えします.

　　●根性論で事業所は守れるか？　事業を失わないためのBCP構築は経営テーマの１つです．

　◎セミナー内容　事業継続計画、小規模事業所でもやってはいけない「 ダメなこと・あんなこと 」

１． 地震・風水害・火災・交通事故であなたは怪我している、その時の事業継続は？

２． 安否確認と情報伝達の方法、ＩＴをどう守るか　【　ITシステムが燃えた！どうする　】 ３． ケータイを携帯していない児童・生徒とのお約束　－　避難場所の順番を決めておく！

４． ダメな訓練とは？　被災経験から学んだ役に立つ訓練の要諦 ５． 備蓄　－　企業にダンボール未開封のまま積まれている備蓄への大いなる疑問．

６． 自宅で役立つ備蓄とは、最低限の生活に必要な物

※BCP、作成に行き詰っている方も　これからの方も － 懸念をお持ちの方へご提案します

　□ 講師について　山口泰信（たいしん）氏　㈱ＢＣＰＪＡＰＡＮ　代表取締役

　自転車で日本一周をしていた２６歳時、阪神大震災発生２日後に２３００人が避難してい た神戸市立神戸生田中学に入り、自然発生的に避難所のリーダーに．これ以上ない修羅場で の活動（ 怒号・喧嘩仲裁・救援物資配布・在庫把握・夜回り警備・車中泊管理 ）など、 避難所の運営を３ヶ月間行なう．

結果、この中学校が最も早く授業を再開できた．神戸市長との対談も含め、メディアにも多く 採り上げられた．

※ http://www.tamatebako.com/yama.html

　　http://bcpjapan.jp/　　←　２つのサイト、クリック願います

　後、実業界に復帰後も人命と企業経営の危機管理・ITを独自に研究.日本防災士会正会員・災害 情報学会正会員・事業継続推進機構資格会員・防火防災管理者・ＮＰＯ法人　日本リスクマネー ジャー＆コンサルタント協会　BCM−RMなど関連資格も多．合氣道師範．BCPの作成支援、企業での 防災危機管理の研修や診断・指導に東奔西走している．

対象業種は、製造・サービス（ ホテル・福祉・観光を含む ）・小売・物流など幅広く、大企業か ら零細まで．　また国内最大手の自動車メーカー傘下の金融会社のアドバイザーでもある．

（　この○○○・ファイナンス社からは、これまでの３年間の支援が評価され、更に３年の契約延長 が決まった．　国内１，０００万枚のクレカの信用力保持+αが、業務範囲となる模様．　）

昭和４３年生まれ．西宮市在住．

《　開催要項とお申し込みについて　》

☆開催日　／　７月１１日（水）１８：２０　～　２０：２０（　２時間 少々の延長も　）

◇会　場　／　メビック扇町（　カンテレ扇町スクエア３階　） ※JR天満駅から歩４分　地下鉄 扇町駅２番出口から徒歩３分

◇ご参加料／　￥８，０００．－（ 　喫茶の費用と消費税を含みます．　）

◇対　象　／　経営者・総務、労務など間接部門担当の取締役・実務者、オフィス、工場、倉庫、 店舗など各事業所の責任者

※商店街・マンション管理組合のお世話役などお勤めでない方で参加希望の方はお申し出 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　下さい．ご優待します．

☆お申し込み方法／　下記の申込書欄に必要事項をご記入の上､メールでお申し込み下さい． （　お電話でも承ります．　）

●主催・申し込み先 ／ Business Agency　たかしまよしお

ＭＰ ０８０－４８７３－５７８６

E-mail：takashima-358＠waltz.ocn.ne.jp

―――――　　〈　「 ＢＣＰセミナー 」参加申込書　〉–　—-

貴社名　（　　　　　　　　　　　　　　　　）　電話（　　　　　　）　　　－

１　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）

２　ご参加者氏名（　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　）　役職（　　　　　　　　）